自10月4日“深八條”出臺以后，深圳樓市似有降溫之勢。前晚，“深八條”出臺以來深圳首個新盤山語海開盤，“4.4萬元起”、“南山樓盤賣出龍崗價、坪山價”，占據很多網絡媒體的新聞頭條。

　　山語海降價開盤真相如何?據廣州日報報道，該樓盤開盤價比備案價平均低10%，總體均價約5.8萬元，而且該樓盤區位并不太理想，配套也不夠完善，還談不上“南山盤賣出龍崗價”。不過，山語海的降價開盤被部分業內人士認為是深圳樓市開始降溫的風向標。

傳言：真降價了?

真相：只是比預期略低

　　前晚，樓盤降價的種種消息不斷刷屏。山語海的價格真的特別便宜?答案是：確實比預期低。深圳中原研究中心周報指出，作為新政后首次開盤的山語海，備案房源全部出售，戶型為79~238平方米2~5房，總共548套，部分小戶型價格比預期低1萬~1.3萬元/平方米。

　　深圳市房地產研究中心高級研究員李宇嘉介紹，山語海備案均價在6.4萬元/平方米，開盤均價約5.8萬元/平方米，開盤價比備案價下調10%，成交價最低4.4萬元/平方米起，最高價達到9.1萬元/平方米。值得一提的是，山語海備案日期是9月21日，也就是說，其真實成交價實際也僅僅比開發商預期低了10%左右。

　　據深圳中原研究中心統計，今年的“銀十”首周僅2個項目入市，推售總房源608套，低于預期。除山語海外，還有地處龍崗的恒地悅山湖加推了60套，均價3.9萬元/平方米，與前期產品持平。

疑問：緣何低開?

業內：開發商捂盤不成“蝕把米”

　　記者了解到，山語海開發商是深圳市赤灣房地產開發有限公司，在深圳是個小開發商，母公司為中國南山開發(集團)股份有限公司。雖然樓盤地處蛇口，但實際區位不是很好，公共配套目前比較差，開盤低其實比較符合它的現狀。此外，開盤價低與開盤時間也有關，該盤已經到了非開不可的時間。記者昨日在深圳規土委官網看到，該樓盤批準預售時間是9月21日，根據有關規定，房地產開發企業取得預售許可證后，應當在10日內開始銷售商品房。開盤時間拖到10月9日，有業內人士直言開發商這回“捂盤”捂黃了。

　　李宇嘉認為，整體來看，這個樓盤本身品質不太好，價格而言，周邊類似樓盤均價6萬元以上，山語海與周邊樓盤并不具有足夠的可比性;時間節點對于開發商來說不是很好的開盤節點，因為新政出臺，市場情緒確實在降溫，預售價格的調整在預料之中。

離譜：降價盤還有喝茶費?

親歷：小戶型搶手大戶型難賣

　　在山語海開盤現場，有媒體現場看到有中介舉牌兜售喝茶費，喝茶費一開始在外場叫價20萬元，后降到5萬至15萬元不等，并可額外給出2個點的折扣。按照深圳市場慣例，一般來說有喝茶費的樓盤，向來必須是比較走俏的。此外，還有言論指出該樓盤很多房源尤其是低價房源被開發商內部認購，一般人買不到。

　　記者的一位朋友購買到了該樓盤的一套中間樓層88平方米的小三房，均價在5萬元/平方米，其表示按照正常流程就可以購買到，并沒有給中介喝茶費。記者了解到，當日開盤現場的實況是小戶型銷售率比較樂觀，但還是有少量剩余，大戶型的銷售不及預期。

　　據開發商口徑，該期項目共548套房源，認籌客戶有800余批，先后到場700余批，多為南山本地客戶，共成交400套左右，整體銷售率約72%。

后市怎么走?

還得看看政策和市場

　　10月8日，深圳市房地產評估發展中心在官網提示，將于11月8日起對房地產評估價格進行例行更新。由于緊隨深圳樓市調控新政，此次評估價格調整多被業內解讀為上調。

　　深圳市日前下發《關于2016年10月4日差別化住房信貸政策的實施細則》(下簡稱《細則》)，將深圳市住房利率限定為基準利率的0.9倍至1.1倍。《細則》除了重申10月4日公布的新政內容外，還就市民關心的外地有房有貸情況進行了解讀：在外地有1套未結清房貸記錄，在深圳首次置業貸款首付比例不得低于50%，利率不低于基準利率的1.1倍;在深圳無房但有兩次及以上未結清住房貸款記錄的，禁止新發放住房貸款。

　　深圳中原研究中心周報分析，雖然傳統周期“銀十”期間預測入市項目較多，但客戶的觀望情緒進一步增長。目前深圳房價處于高位，短期投資風險大，特別是高杠桿客戶。

　　深圳市規土委官網備案信息顯示，近期還有華潤城潤府二期(二、三區)、中糧紫云花園、信義荔景御園、心海城一期、佳華領域廣場一期及嶺宏健康家園6個樓盤取得預售許可證，批準預售時間集中在9月22日至29日，也即將開售。記者核實發現，除了嶺宏健康家園沒有規模開盤消息以外，其他5個樓盤都已經開盤。但有樓盤并沒有將全部房源一次性推出，存貨還不少，如信義金御半山3期9月24日開盤，當日僅推出628套，存貨至少還有約900套。上述這些樓盤的價格走向值得關注。

　　李宇嘉建議，普通購房者可繼續觀望，同時應該多看看盤，了解市場走向。