潛規(guī)則·合同篇
“合同陷阱”防不勝防
代收稅費(fèi)屢禁不止
“強(qiáng)制要求我們將契稅和公共維修基金交給開(kāi)發(fā)商，這不是霸王條款嗎？”兩年前，王先生購(gòu)買(mǎi)了來(lái)廣營(yíng)某樓盤(pán)的一套房子，開(kāi)發(fā)商要求所有的貸款購(gòu)房人必須交3%的契稅。而根據(jù)北京市有關(guān)規(guī)定，禁止開(kāi)發(fā)商強(qiáng)制代收代繳契稅。此外，相對(duì)于不少樓盤(pán)代收稅費(fèi)后約一年的時(shí)間辦理完房產(chǎn)證，王先生說(shuō)，若開(kāi)發(fā)商大產(chǎn)權(quán)被抵押出去，給買(mǎi)房人辦理小產(chǎn)權(quán)則要1200天以后。
據(jù)法律界人士介紹，在通常情況下，購(gòu)房合同中約定開(kāi)發(fā)商代收代繳稅費(fèi)，是基于集體辦理房產(chǎn)證的便利，但這屬于雙方自愿行為，不能“強(qiáng)制”。而另?yè)?jù)業(yè)內(nèi)人士介紹，開(kāi)發(fā)商利用收繳稅費(fèi)的時(shí)間差，可以把有關(guān)款項(xiàng)作為“無(wú)息貸款”。
精裝房條款最頭疼
秦兵房產(chǎn)維權(quán)律師團(tuán)律師張朝輝介紹，現(xiàn)在還有買(mǎi)房人遇到的一種霸王條款是涉及收房的規(guī)定：除主體結(jié)構(gòu)問(wèn)題、空氣質(zhì)量不合格外買(mǎi)房人不得拒絕收房。張朝輝解釋?zhuān)@是一種排除買(mǎi)房人權(quán)利的約定，屬于霸王條款。
可以對(duì)比的是，一些開(kāi)發(fā)商和購(gòu)房人關(guān)于收房條款的約定，采用的是一種類(lèi)似遇到主體結(jié)構(gòu)“等”質(zhì)量問(wèn)題，買(mǎi)房人可以拒絕收房。這樣留給買(mǎi)房人的權(quán)利主張空間就大了，更能保證買(mǎi)房人的權(quán)利。
購(gòu)房人劉小姐表示，買(mǎi)房簽合同，很少有人會(huì)帶像律師之類(lèi)的專(zhuān)業(yè)人士去，很多地方看不出奧妙；合同一般一式多份，“售樓員催著你一頁(yè)一頁(yè)簽字蓋章，哪里有時(shí)間去看？再說(shuō)，想改條款也不讓。售樓員往往說(shuō)所有買(mǎi)家都簽一樣的合同，一條也不能改。”此外，雖然說(shuō)購(gòu)房合同是自愿簽訂，但買(mǎi)房人處于弱勢(shì)，特別像前兩年排著隊(duì)買(mǎi)房，“你不簽立馬走人換別人”。
而類(lèi)似精裝修合同中對(duì)于品牌的規(guī)定，也讓劉小姐等買(mǎi)房人頭疼。“名牌的同級(jí)品牌不好認(rèn)定，就是同一個(gè)名牌下面還有高低檔次之分”，好多時(shí)候，買(mǎi)房人一看沒(méi)有特別大的問(wèn)題，“也就認(rèn)了”。
【業(yè)界支招】
把關(guān)注點(diǎn)寫(xiě)進(jìn)合同
多位業(yè)界人士表示，買(mǎi)房人在簽約中的話(huà)語(yǔ)權(quán)離不開(kāi)市場(chǎng)環(huán)境。在現(xiàn)在樓市正轉(zhuǎn)向買(mǎi)方市場(chǎng)時(shí)，買(mǎi)房人應(yīng)細(xì)看合同，注意關(guān)鍵內(nèi)容的措辭，最好能有法律界人士隨行。為避免買(mǎi)房人常遇到的開(kāi)發(fā)商承諾不兌現(xiàn)的問(wèn)題，買(mǎi)房人應(yīng)努力爭(zhēng)取將自己關(guān)注的內(nèi)容寫(xiě)進(jìn)合同補(bǔ)充條款，明確約定。對(duì)于合同中明顯與國(guó)家規(guī)定不符的情況，可以向有關(guān)部門(mén)反映。
潛規(guī)則·收房篇
業(yè)主鬧心精裝修房不“精”
當(dāng)大量的購(gòu)房人因?yàn)椴环腺?gòu)房資格不能買(mǎi)房而糾結(jié)的時(shí)候，楊先生正在為花大價(jià)錢(qián)買(mǎi)了房卻因?yàn)榫b修質(zhì)量嚴(yán)重不達(dá)標(biāo)無(wú)法入住而郁悶，此時(shí)距離收房時(shí)間已經(jīng)過(guò)了10個(gè)月。
收房業(yè)主稱(chēng)“滿(mǎn)目瘡痍”
楊先生買(mǎi)的是位于海淀區(qū)玉泉路和金溝河路交會(huì)處的恒盛歐洲公館。公開(kāi)資料顯示，該項(xiàng)目為精裝修，均價(jià)為37000元/平米，目前已售罄。據(jù)悉，該項(xiàng)目在銷(xiāo)售期曾是北京西部的高檔明星樓盤(pán)。
“買(mǎi)房時(shí)開(kāi)發(fā)商承諾精裝修的標(biāo)準(zhǔn)達(dá)到5000元/平米。我也沒(méi)抱這么高的期望，只是提出按照開(kāi)發(fā)商展示的樣板間標(biāo)準(zhǔn)裝好就行。”楊先生告訴記者，自己是做建筑相關(guān)行業(yè)的，對(duì)于這種精裝修標(biāo)價(jià)多少了解一些，也知道其中有貓膩，“但同時(shí)又覺(jué)得恒盛是一家上市企業(yè)，應(yīng)該不會(huì)差到哪兒去”。
據(jù)楊先生回憶，在收房時(shí)，首先遭遇了開(kāi)發(fā)商事先設(shè)置好的驗(yàn)收流程：驗(yàn)房之前須繳清各項(xiàng)稅費(fèi)，但當(dāng)繳費(fèi)之后進(jìn)入房間一看卻發(fā)現(xiàn)，被稱(chēng)為精裝修交房的屋內(nèi)，大部分的精裝修工程尚未完工，基礎(chǔ)的水電設(shè)施還未接通，根本無(wú)法入住。而完成的部分也是滿(mǎn)目瘡痍，內(nèi)墻面裂縫脫落、壁紙開(kāi)膠、大理石地面存在嚴(yán)重色差和裂縫、木飾踢腳線(xiàn)發(fā)霉變黑隨處可見(jiàn)……更嚴(yán)重的是在屋內(nèi)待一會(huì)兒，眼睛就會(huì)流淚。
檢測(cè)不合格也難獲整改
由于多戶(hù)業(yè)主都遇到同樣的問(wèn)題，楊先生和鄰居們聯(lián)合聘請(qǐng)了專(zhuān)業(yè)的驗(yàn)房機(jī)構(gòu)及空氣檢測(cè)機(jī)構(gòu)對(duì)房屋進(jìn)行了檢測(cè)。其結(jié)果令人大吃一驚：每家的室內(nèi)不合格之處達(dá)上百項(xiàng)之多，甲醛、二甲苯、TVOC等多項(xiàng)空氣質(zhì)量指標(biāo)均達(dá)不到國(guó)家標(biāo)準(zhǔn)。“本以為向開(kāi)發(fā)商提出問(wèn)題后會(huì)得到妥善解決，但在將近一年的時(shí)間里，小區(qū)業(yè)主找遍了建委、規(guī)委等部門(mén)，但是開(kāi)發(fā)商依舊未做出實(shí)際整改。”
“我早已經(jīng)訂好了家具，可是根本沒(méi)辦法入住，家具廠家已經(jīng)催了好多次，再拖下去就要收保管費(fèi)用。”楊先生無(wú)奈地告訴記者，因?yàn)槲輧?nèi)的問(wèn)題沒(méi)有解決，影響正常生活，目前小區(qū)的入住率并不高。而小區(qū)一期共售出240套房屋，現(xiàn)已經(jīng)有70戶(hù)業(yè)主先后投訴、提起訴訟等。
【業(yè)界支招】
找專(zhuān)業(yè)機(jī)構(gòu)驗(yàn)房
億達(dá)律師事務(wù)所合伙人、主任律師李亞飛表示，目前，精裝修房屋驗(yàn)收標(biāo)準(zhǔn)并沒(méi)有明確的相關(guān)規(guī)定，只能按照合同或者協(xié)議中約定的條款執(zhí)行。因此業(yè)主在收房時(shí)最好能夠聯(lián)系專(zhuān)業(yè)的質(zhì)量檢測(cè)和環(huán)境檢測(cè)機(jī)構(gòu)共同參與整個(gè)驗(yàn)收過(guò)程，如果出現(xiàn)問(wèn)題可作為后期維權(quán)的證據(jù)。開(kāi)發(fā)商應(yīng)當(dāng)嚴(yán)守環(huán)保國(guó)標(biāo)底線(xiàn)，如果存在室內(nèi)空氣質(zhì)量、裝修標(biāo)準(zhǔn)未能履約等情況，業(yè)主有權(quán)利對(duì)開(kāi)發(fā)商提起訴訟。
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