典型案例

　　2007年10月11日，張女士和中介公司簽訂《房地產(chǎn)求購居間協(xié)議》和《房地產(chǎn)買賣居間協(xié)議》。同日，在中介公司的居間介紹下，張女士又與出售方簽訂《房地產(chǎn)買賣協(xié)議》，約定30天后簽訂《房地產(chǎn)買賣合同》。另約定，任何一方未能履行本協(xié)議，導(dǎo)致房屋買賣未能最終完成或《房地產(chǎn)買賣合同》無法簽訂的，由違約方向中介公司承擔(dān)違約金3萬元，作為提供居間服務(wù)的補(bǔ)償。還約定如買賣雙方協(xié)商合意解除本協(xié)議致使房屋買賣未能最終完成的，則應(yīng)共同支付3萬元違約金等內(nèi)容。

　　今年1月5日，中介公司以張女士未在約定的2007年11月11日之前簽訂《北京市房地產(chǎn)買賣合同》，函告要求張女士承擔(dān)違約責(zé)任。由于張女士未予認(rèn)可，故向法院訴請判令張女士支付違約金3萬元。

　　中介公司訴稱，張女士于2007年10月，表示對一套產(chǎn)權(quán)房購買意向。2007年11日，簽訂了《房地產(chǎn)求購居間協(xié)議》、《房地產(chǎn)買賣居間協(xié)議》。同日，在中介公司的居間促成下，張女士簽訂了《房地產(chǎn)買賣協(xié)議》，就房屋確定了買賣合同關(guān)系。并約定為辦理交易過戶手續(xù)之需，買賣雙方于簽訂協(xié)議后30日內(nèi)簽訂《北京市房地產(chǎn)買賣合同》。然而，張女士未按約定履行簽署合同義務(wù)。

　　兆君觀點(diǎn)

　　律師事務(wù)所顏志平律師分析：該案件所涉的《房地產(chǎn)買賣協(xié)議》具有締約意向書的性質(zhì)，用以規(guī)范雙方簽訂正式的《房地產(chǎn)買賣合同》，即簽訂本約。意向書成立后，買賣雙方有權(quán)自主決定履行或解除雙方間的買賣意向，他人不得干涉。

　　根據(jù)《合同法》 第四百二十六條的有關(guān)規(guī)定，居間人促成合同成立的，委托人應(yīng)當(dāng)按照約定支付報(bào)酬。居間人未促成合同成立的，不得要求支付報(bào)酬，但可以要求委托人支付從事居間活動(dòng)支出的必要費(fèi)用。據(jù)此，即使本案中買賣雙方未能繼續(xù)履行買賣意向的原因可歸責(zé)于張女士，張女士也無需支付報(bào)酬。

　　《合同法》第四十條的有關(guān)規(guī)定，格式條款加重對方責(zé)任，排除對方主要權(quán)利的，該條款無效。本案中，該公司訴請所依據(jù)的違約條款是其提供的《房地產(chǎn)買賣協(xié)議》中的格式條款。“不管是否簽訂合同，由違約方向中介公司承擔(dān)違約金3萬元”。該條款具有加重對方責(zé)任，排除對方主要權(quán)利的情形。應(yīng)為無效。據(jù)此，中介公司要求張女士支付違約金的訴請，不符合法律規(guī)定。