“冒險家”的“樂園” “高進高出”模式難以為繼

　　在10多年的時間內，綠城從一家地方性房地產(chǎn)企業(yè)，一躍成為在全國30多個城市廣泛“鋪攤”的房地產(chǎn)巨頭，一度位列中國樓市的前三甲。與此同時，中國的房地產(chǎn)業(yè)呈現(xiàn)“狂飆突進”的態(tài)勢，成為綠城這類“冒險家”的“樂園”。期間，雖幾經(jīng)調控，綠城依然借助資金高杠桿率，手握重金、高價購地，在熱點城市快速布局，以高價樓盤吸引炒房投資者。這種“高進高出、快進快出”的發(fā)展路徑，使企業(yè)快速膨脹。

　　在土地市場上，綠城習慣高價拿地。“只要有好地，就還要拿”、“三至五年趕上萬科”……綠城董事長宋衛(wèi)平以豪言壯語名聞房地產(chǎn)界。近年來，綠城是高價地塊的常客，其出手之豪闊，一度令同行瞠目。

　　2009年，中國樓市頻頻上演瘋狂的“地王爭奪戰(zhàn)”，而綠城的表現(xiàn)尤為搶眼。比如，在杭州，2009年當?shù)乜們r排名前十的地塊中，綠城獨攬其四。在蘇州，綠城9月某一天內以61億元連奪兩地，其中一幅土地樓板價高達28057元／平方米，創(chuàng)下國內住宅用地“面粉”單價之最。在上海，綠城于2009年摘得浦東唐鎮(zhèn)板塊的“地王”，溢價率高達379%，樓板價達到每平方米1.9萬元，比當時周邊的房價還要高出30%。

　　綠城不斷拿地之時，正是市場趨于“白熱化”、調控重手逐漸“出招”、眾多市場“大佬”望而生畏之際。業(yè)內人士指出，過高的拿地成本，在市場遇冷時反成一枚苦果：不降價，賣不動；降價，又會明顯壓制贏利空間，甚至使企業(yè)虧損。

　　在資金市場上，綠城是借款大戶。在這一輪房地產(chǎn)調控中，房地產(chǎn)信托融資成為不少房企的“救命稻草”。根據(jù)中國信托業(yè)協(xié)會數(shù)據(jù)，2010年投向房地產(chǎn)的新增信托資金累計超過2800億元，今年上半年新增信托資金累計達2077.66億元。據(jù)了解，開發(fā)商目前信托融資成本一般在15%以上，極個別項目甚至達到25%至30%。綠城也不例外。由此帶來的財務成本增長，都必須依靠市場消化。

　　專家分析，一旦調控降臨，需求和資金持續(xù)收緊，企業(yè)的問題便會加快暴露，離危機也就不遠。這一輪以“限購”、“限貸”等政策為核心的“最嚴調控”中，全面收緊了房企需求端和融資端，讓高度依賴高杠桿和炒房客的綠城頓時受困。

　　調控持續(xù)沒有懸念 房企理性發(fā)展防“栽跟斗”

　　10月29日的國務院常務會議指出，堅定不移地搞好房地產(chǎn)調控。各地政府要切實負起責任，繼續(xù)嚴格執(zhí)行政策，進一步鞏固調控成果。國務院總理溫家寶日前再次強調，房地產(chǎn)市場調控絕不可以有絲毫動搖。

　　數(shù)據(jù)顯示，一些熱點城市的房價已連續(xù)數(shù)月出現(xiàn)環(huán)比增幅為零，房價的松動跡象正從一線城市向二三線城市蔓延，中小房企加快項目、股權的轉讓，大型房價打折逐漸增多。

　　杭州市房管局相關負責人認為，本輪調控目標就是引導市場理性回歸，不能再介入到一個瘋狂的行業(yè)當中，即使是龍頭企業(yè)，不注重理性發(fā)展，也會“栽跟斗”。

　　住房和城鄉(xiāng)建設部政策研究中心主任陳淮日前表示，沒有一個行業(yè)能夠只靠不斷漲價來實現(xiàn)盈利，樓市也不能例外。一些業(yè)內人士也表示，一個健康的市場環(huán)境下，沒有只賺不賠的行業(yè)，對此開發(fā)商和投資者都要有足夠的理性。綠城的教訓，應該讓所有開發(fā)商和投資客引以為戒。這也同時表明，中國的房地產(chǎn)市場將面臨一次大的洗牌，房地產(chǎn)業(yè)將會逐步回歸理性。

　　“房產(chǎn)巨頭是樓市的‘風向標’之一，調控效果的日益顯現(xiàn)，表明城市只漲不跌的房價受到遏制，將有利于引導市場預期。”中國指數(shù)研究院副院長陳晟說，隨著房價的平穩(wěn)甚至下降，以前的“賣方市場”或將逐漸轉變成“買方市場”。后續(xù)樓市調控中，既要堅定擠出房價泡沫，也要防止房價大起大落。(記者 黃深鋼 葉鋒)